Уполномочен заверить! Нотариальные сделки

КАКИЕ СДЕЛКИ ПОДЛЕЖАТ УДОСТОВЕРЕНИЮ У НОТАРИУСА

«Нотариальное удостоверение сделки облегчает заинтересованной стороне доказывание своего права, поскольку содержание сделки, время и место ее совершения, намерения субъектов сделки и другие обстоятельства, официально зафиксированные нотариусом, презюмируются как очевидные и достоверные» (цит. по: Гражданское право: в 4 т. Том I. Общая часть: Учебник / Отв. ред. проф. Е.А. Суханов. М., С. 472)

Обязанность удостоверить договор у нотариуса может устанавливать как закон, так и соглашение сторон.

В некоторых случаях нотариальная форма договора предусмотрена Гражданским кодексом, Семейным кодексом и другими законами.

Договоры, которые в соответствии с законом нужно удостоверять у нотариуса, условно можно разделить на несколько групп.

Первая группа — это различные сделки с недвижимостью, как связанные с её отчуждением, так и направленные на обеспечение обязательств по другим сделкам.

Во-первых, нотариальная форма предусмотрена для сделок по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество (договоры купли-продажи, мены, дарения, соглашения об отступном и др.). Данное правило не распространяется на сделки с земельными долями; с имуществом паевого инвестиционного фонда или приобретаемым для включения в состав такого фонда; сделок по отчуждению и приобретению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество при заключении договора, предусматривающего переход права собственности на жилое помещение в соответствии с Законом Российской Федерации от 15 апреля 1993 года № 4802-I "О статусе столицы Российской Федерации" (кроме случая, предусмотренного частью девятнадцатой статьи 7.3 указанного Закона). Такие правила содержит часть 1 статьи 42 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон о регистрации).

Нужно учитывать, что такие правила предусмотрены как для продажи одной из долей, так и при продаже всего объекта недвижимости принадлежащего нескольким гражданам на праве долевой собственности. При этом никаких исключений при продаже таких объектов недвижимости на торгах законом не установлено.

Во-вторых, обязательному нотариальному удостоверению подлежат сделки, которые связаны с распоряжением недвижимым имуществом на условиях опеки (ч. 2 ст. 54 Закона о регистрации). Если объект недвижимости принадлежит недееспособному гражданину (признанному таковым в судебном порядке), то его опекуну нужно сначала получить разрешение органов опеки и попечительства на заключение сделки, а затем вместе с покупателем обратиться к нотариусу.

В-третьих, к нотариусу нужно будет обратиться законным представителям для удостоверения сделки по отчуждению недвижимого имущества, которое принадлежит несовершеннолетнему или ограниченно дееспособному гражданину (ч. 2 ст. 54 Закона о регистрации). При этом нужно иметь ввиду, что дети, достигшие 14 летнего возраста и ограниченные в дееспособности граждане, подписывают договор самостоятельно, с согласия своих законных представителей и с разрешения органа опеки и попечительства.

Последние два вида договоров направлены на защиту прав не полностью дееспособных граждан, чтобы действия их законных представителей и опекунов не были направлены им в ущерб.

При заключении такого рода сделок нужно также иметь ввиду, что законные представители несовершеннолетних и недееспособных граждан, а также их близкие родственники, в соответствии со ст. 37 ГК РФ не вправе заключать сделки с самими подопечными, за исключением дарения им имущества. На практике это означает, что бабушка может маленькому внуку квартиру только подарить, а вот продать её ему же уже не вправе. Также и муж или дети опекуна не смогут выкупить квартиру у опекаемого.

В четвёртых, договор ренты (ст. 584 ГК РФ) и все его разновидности: постоянная рента, пожизненная рента и договор пожизненного содержания с иждивением. Данные договоры всегда подлежали обязательному нотариальному удостоверению, поскольку относятся к категории рискованных (алеаторных) сделок.

В-пятых, самый распространённый способ обеспечения обязательств, который у всех на слуху — это ипотека (залог недвижимого имущества). С 04 августа 2018 года договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, подлежат нотариальному удостоверению. Данное правило введено Федеральным законом №338-ФЗ от 03.08.2018 «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», которым внесены изменения в ч. 1 ст. 42 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Но не только данные договоры залога недвижимости подлежат обязательному нотариальному удостоверению, но и некоторые другие договоры залога (в том числе движимого имущества). В связи с этим, можно выделить в отдельную группу:

- договоры залога, заключаемые в обеспечение исполнения обязательств по договору, который нужно удостоверить нотариально (п. 3 ст. 339 ГК РФ, п. 44 постановления от 1 июля 1996 г. Пленума Верховного суда РФ № 6, Пленума ВАС РФ № 8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»).

- договоры залога, стороны которого желают обращать взыскание на предмет залога по исполнительной надписи нотариуса без обращения в суд (п. 6 ст. 349 ГК РФ). Нужно отметить, что в последнее время граждане и организации всё чаще обращаются за заключением такого рода договоров к нотариусам и включают в договоры залога возможность внесудебного порядка обращения взыскания.

В одну группу можно объединить семейные договоры.

Во-первых, брачный договор / контракт (п. 2 ст. 41 Семейного кодекса РФ).

Во-вторых, соглашение о разделе общего имущества, которое супруги нажили в период брака (п. 2 ст. 38 Семейного кодекса РФ).

В-третьих, соглашение об уплате алиментов (п. 1 ст. 100 Семейного кодекса РФ) как на несовершеннолетних детей, так и на других членов семьи, имеющих право на их получение. Нужно отдельно отметить, что такое соглашение имеет силу исполнительного листа, соответственно получателю алиментов достаточно только предъявить соглашение на работу плательщику алиментов или в службу судебных приставов.

В отдельную группу можно выделить «бизнес-договоры».

Во-первых, как самые распространенные в данной группе, это договоры по отчуждению доли или части доли в уставном капитале ООО, за исключением случаев, предусмотренных в законе (п. 11 ст. 21 Федерального закона от 8 февраля 1998 г. № 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью», далее – Закон об ООО). Обязательному нотариальному удостоверению подлежат договоры купли-продажи, мены, дарения долей в уставном капитале ООО, а также новые виды договоров — опционы на заключение договора (в том числе безотзывные оферты и их акцепты) и опционные договоры. В рамках оформления данных договоров, если в обществе с ограниченной ответственностью несколько участников, обязательному нотариальному удостоверению также подлежат оферты продавцов.

Во-вторых, нотариальному удостоверению подлежит договор залога доли (части доли) в уставном капитале ООО (п. 2 ст. 22 Закона об ООО).

В-третьих, в нотариальной форме должно быть заключено соглашение об управлении хозяйственным партнерством (ч. 2 ст. 6 Федерального закона от 3 декабря 2011 г. № 380-ФЗ «О хозяйственных партнерствах», далее – Закон о хозяйственных партнерствах).

В-четвёртых, по аналогии с отчуждением долей в уставном капитале ООО, нотариальному удостоверению подлежит сделка, которая направлена на отчуждение доли в складочном капитале хозяйственного партнерства (ч. 3 ст. 12 Закона о хозяйственных партнерствах).

В-пятых, обязательному нотариальному удостоверению подлежит договор инвестиционного товарищества (ч. 1 ст. 8 Федерального закона от 28 ноября 2011 г. № 335-ФЗ «Об инвестиционном товариществе»).

В самостоятельную группу можно выделить «производные договоры», обязательность удостоверения которых связана с нотариальной формой основного договора.

Во-первых, это предварительный договор, если основной договор требует обязательного нотариального удостоверения (п. 2 ст. 429 ГК РФ). В том случае, если вы хотите, например, продать свою долю в праве собственности на квартиру или купить долю в уставном капитале ООО и хотите документально подтвердить серьёзность своих намерений, а ещё и передать задаток в обеспечение будущего договора, то для заключения предварительного договора вам необходимо обратиться к нотариусу.

Во-вторых, это договор уступки требования, которое основано на нотариально удостоверенной сделке (п. 1 ст. 389 ГК РФ).

В-третьих, это договор перевода долга по нотариально удостоверенной сделке (п. 4 ст. 391 ГК РФ).

В-четвёртых, это соглашение об изменении или о расторжении нотариально удостоверенного договора (п. 1 ст. 452 ГК РФ).

Во всех остальных случаях, нотариальная форма договора может быть предусмотрена соглашением сторон. При этом, стороны могут предусмотреть в любом договоре, что его нужно удостоверять у нотариуса (подп. 2 п. 2 ст. 163 ГК РФ). Такое условие не зависит от того, нужно будет затем регистрировать договор или нет.

Выбор в пользу нотариальной формы, как правило связан с её плюсами, к которым относятся:

1. нотариус детально разъяснит сторонам условия этого договора, права и обязанности сторон. Если договор ставит одну из сторон в весьма невыгодное положение по сравнению с другой стороной, нотариус обратит на это внимание.

2. удостоверение договора у нотариуса – дополнительная гарантия от попыток контрагента оспорить его со ссылкой на то, что договор не подписан, подпись подделана и т. п. Дело в том, что факты, которые удостоверил нотариус, в суде не доказываются, кроме случаев, когда подлинность нотариально удостоверенного документа опровергнута в установленном порядке (ч. 5 ст. 69 АПК РФ, ч. 5 ст. 61 ГПК РФ);

3. нотариус несет полную имущественную ответственность за вред, причиненный по его вине имуществу гражданина или юридического лица из-за совершения нотариального действия с нарушением закона (ст. 17 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате от 11 февраля 1993 г. № 4462-1). В тех редких случаях, когда нотариальная сделка оспаривается, вступает в работу четырёхступенчатая защита: личная страховка нотариуса, коллективная страховка нотариальной палаты региона, личное имущество нотариуса и затем, компенсационный фонд Федеральной нотариальной палаты.

4. по нотариально удостоверенной сделке может быть учинена исполнительная надпись нотариуса и передано на исполнение в службу судебных приставов для принудительного исполнение, как и решение суда.

5. После нотариального удостоверения договора с объектом недвижимости нотариус до 01 февраля этого года вправе, а с 01 февраля 2019 года — обязан передать документы на регистрацию прав в органы Росреестра в электронном виде не позднее конца рабочего дня, если иной срок не установлен сторонами непосредственно в самом договоре. Срок регистрации в самом Росреестре при этом составит всего один рабочий день. При этом физические лица также пользуются льготой при оплате госпошлины в размере 30% (за регистрацию права собственности на квартиру нужно будет заплатить только 1400 рублей, а не 2000 как при регистрации через МФЦ).

Внимание!!! Последствия несоблюдения нотариальной формы договора!!!

Когда нотариальная форма договора обязательна, ее несоблюдение влечет недействительность сделки. Такой договор будет ничтожным (п. 3 ст. 163 ГК РФ). Ничтожный договор не влечет никаких правовых последствий.

На основании ничтожного договора нельзя требовать принудительного исполнения. Однако если одна из сторон полностью или частично исполнила договор, требующий нотариального удостоверения, а другая сторона от такого удостоверения уклоняется, суд может по требованию стороны, исполнившей договор, признать его действительным. В этом случае обращаться к нотариусу в последующем не нужно (п. 1 ст. 165 ГК РФ). При этом сторона, которая необоснованно уклонялась от нотариального удостоверения договора, обязана возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой в оформлении договора (п. 3 ст. 165 ГК РФ).

Срок давности по требованию признать действительной сделку, которую стороны не удостоверили нотариально, составляет один год (п. 4 ст. 165 ГК РФ). Этот срок исчисляется с момента, когда истец узнал или должен был узнать о том, что другая сторона уклоняется от нотариального удостоверения договора (п. 58 постановления Пленума Верховного суда РФ от 23 июня 2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее – постановление Пленума Верховного суда РФ № 25)).

Срок исковой давности по требованиям одной стороны сделки к другой стороне о возмещении убытков, которые вызваны уклонением последней от нотариального удостоверения договора, составляет три года (п. 62 постановления Пленума Верховного суда РФ № 25).

Нотариус, как никто лучше, поможет сторонам облечь их договор именно в ту форму, которая соответствует действительным намерениям сторон и их волеизъявлению. Нотариально удостоверяя договор, нотариус профессионально обеспечивает соответствие его требованиям закона, в том числе согласование по всем существенным условиям договора. При этом процедура нотариального удостоверения предполагает, что интересы всех договаривающихся сторон защищаются в равной степени, поскольку нотариус в своей деятельности независим и беспристрастен, он не является представителем ни одной из сторон. При составлении проекта договора нотариус разъясняет сторонам, каким обязательным правилам, установленным в законе, иных правовых актах, их договор должен соответствовать. Сами же условия же договора определяются по усмотрению сторон. Принцип «свободы договора», закрепленный в ст. 1 Гражданского кодекса РФ, допускает возможность включения в него любых условий, отвечающих интересам сторон.

Поскольку главной задачей нотариуса является обеспечение прав и защита законных требований граждан, нотариальное удостоверение сделки с недвижимостью позволит получить больше гарантий, даже если по закону обращаться к нотариусу необязательно. В аналогичных ситуациях при возникновении спора, при нотариально удостоверенном документе, взыскание будет наложено по принципу «исполнительной надписи». В этом случае спор можно будет разрешить без обращения в суд, а принудительное взыскание будет налагаться при помощи проставления исполнительной надписи на удостоверенный ранее нотариальный документ (его нотариальную копию). Кроме того, нотариальное удостоверение сделок позволяет сэкономить немалые средства и время на урегулирование споров.

Нотариус как ответственный и квалифицированный профессионал возьмет на себя не только обязанность по проверке законности сделки, но и удостоверится в дееспособности сторон, проверит личность всех участников сделки и их право и полномочия на заключение сделки. В рамках совершения сделки нотариус также проверяет принадлежность предмета сделки, дает сторонам необходимую правовую консультацию и готовит необходимые документы. Нотариус обязан разъяснить сторонам их права и обязанности и рассказать про возможные последствия действий или бездействия в отношении сделки.

При обращении к нотариусу для удостоверения сделок, в том числе с недвижимостью, действует принцип «одного окна», суть которого заключается в том, что если для проведения сделки необходимо предоставление дополнительных документов от каких-либо организаций или учреждений, то нотариус истребует их самостоятельно, обеспечивая, таким образом, интересы обратившегося к нему лиц. Что касается недвижимости, то после нотариального удостоверения договора нотариус представит документы на регистрацию в органы Росреестра самостоятельно, и уже буквально через сутки сведения о новом хозяине объекта недвижимости будут внесены в ЕГРН. Такое действие совершается нотариусом бесплатно. Кроме того у физических лиц при этом есть возможность сэкономить на оплате госпошлины за регистрацию права.